燕山腳下的薊州區，是享譽京津的“城市后花園”。

　　近兩年，220戶精品民宿在薊州如雨后春筍般冒了出來。今年春節假期，薊州全區農家院、民宿接待游客數量同比增長549.1%，部分精品民宿一晚價格超過2000元，仍是一房難求。

　　現如今，從羅莊子鎮的溶洞（趙家峪）到下營鎮的九山頂（常州村），從漁陽鎮的西井峪到官莊鎮的盤山（磚瓦窯），一座座風格迥異、個性突出的民宿，如天空中的繁星散落在“城市后花園”的風景中。

　　臨近旅游旺季，記者深入薊州區進行采訪，看鄉村“小民宿”如何寫好消費復蘇“大文章”？民宿經濟能否深耕文旅產業讓“綠水青山”變為更多的“金山銀山”？

　　“五一”訂單來了

　　薊州民宿“火”了

　　春分已過，天氣轉暖。天津一家游戲設計公司員工何瑞計劃約上五六個好友，到薊州區找一家民宿度過一個輕松的周末。但當他在互聯網平臺準備預訂房間時，卻被周末“火爆”的預訂量嚇了一跳。

　　他發現，此前被納入收藏夾的精品民宿，在上個周末幾乎就沒有空房。不僅如此，距離景區較近且居住條件較好的民宿，價格都出現不同程度的上漲。他印象中原來500元一天的民宿，最近的價格已經漲至700元一天。

　　“現在依然處于薊州民宿的淡季，但周末預訂量已經上來了。”一家民宿經營者告訴記者，他家民宿有10間客房，現在平日（周日至周四）的入住率是20%，周末（周五和周六）的入住率已經能達到80%。

　　在北京工作的張鑫，和朋友們商量好，準備利用“五一”假期到薊州玩兩天，但她心儀的一家民宿在“小長假”期間的報價已經出現了跳漲。4月29日至5月2日，一套三居的獨立民宿小院單日報價已經達到了4000元，而在平日該套小院的價格是2000元一天。“這家民宿有無邊泳池，180度全景落地窗，不用爬山就能欣賞美麗的山景。”想到這里，張鑫還是狠狠心“下了單”。

　　“搶手”是不少游客對今年薊州民宿市場的直觀感受。

　　第三方平臺數據顯示，今年1月份，國內鄉村民宿預訂量已遠超2019年同期水平，熱門旅游城市的民宿供不應求，其中天津民宿預訂量同比增長163%，一房難求的顯現并不罕見。

　　多位從業者告訴記者，進入4月，薊州民宿進入傳統旺季，周末、清明節、勞動節和端午節預訂量較多，房價也會出現上漲。今年的新變化是客人預訂民宿的周期在提前。“此前，薊州民宿預訂一般只提前1-2周，但現在不少民宿都接到了‘五一’的訂單，所以今年訂房要趁早。”

　　一位薊州民宿經營者感慨地說：“好日子剛剛開始。”

　　投資門檻200萬元

　　資本下鄉 民宿升級

　　原木做舊的家具，琳瑯滿目的酒水，古色古香的茶具……走進薊州區古強峪村物語山屋民宿，仿佛置身一家海濱度假酒店。

　　“我喜歡薊州，尤其是這里鄉村生活的松弛感。”家住天津市區的“80后”設計師王可為，大學畢業后一直從事星級酒店設計工作。2020年，抱著對“田園生活”的向往，他下決心要在薊州開一戶民宿，并著手物色合適的小院。

　　不同于市內租房子有中介幫忙推介，在村里租院子主要靠自己去逛。“那段時間，我一有時間就開車在山里轉，看有沒有掛牌出租的老院子。”王可為告訴記者，一個偶然的機會，他一眼相中了古強峪村村口果園的一處老院子，并和房主談妥了20年的租期。

　　打地基、蓋房子、搞裝修，前前后后忙乎了1年多，投資超過200萬元的物語山屋終于完工。記者站上屋頂的觀景平臺，房前屋后泳池庭院，四周群山環繞，這不就是很多城里人心心念念的山居生活嗎？

　　“營業后，我們的8間客房在旺季基本都是爆滿。”王可為告訴記者，民宿定價主要對標薊州區內的星級酒店，也隨淡旺季進行調整，獲客渠道主要是通過線上訂票平臺。

　　記者在采訪中了解到，目前薊州區定位高端、客房數小于10間的民宿，200萬元僅僅是投資的“入門價”。相比傳統農家院，消費者對民宿在外觀設計、內部裝潢和洗漱用品等方面更為“挑剔”。

　　近兩年，薊州民宿產業一直處于發展“快車道”，機構投資者也“嗅”到了其中商機，加快了在薊州區的布局。

　　2019年5月，國內旅游頭部企業途牛旅游網，將首個民宿品牌“桐畫”落地西井峪村。“桐畫”一共由6個院子構成，總投資大約1000萬元。2021年開業時，“桐畫”一改傳統農家院“吃住一體、一價全包”的經營模式，將其中1個院子用作餐廳，另外5個院子作為精品民宿，每個院子都擁有獨立的會客廳和客房，十分適合家庭、朋友聚會休閑，在旅游旺季的時候每日單價要超過1500元。

　　“桐畫”負責人王書彧告訴記者：“過去兩年，我們在周末、‘小長假’的入住率可以達到80%，最受歡迎的泳池小院每次都是早早地就沒有了空檔。”

　　2020年，薊州區推動農家院提升改造三年行動計劃，引導農家院提檔升級，以下營鎮團山子村、羅莊子鎮趙家峪村、官莊鎮西大佛塔村、漁陽鎮西井峪、穿芳峪鎮東水廠和楊津莊鎮富民村、六道街村等為代表的精品民宿建設如火如荼。截至目前，全區精品民宿已有220戶，還有眾多農家院排隊等待升級。

　　從“賣石頭”到“賣風景”

　　西井峪村點“石”成金

　　西井峪村，位于薊州區府君山北側中上元古界地質公園附近，因四面環山似在井中，后冠以方位而得名。與石為伴，倚石而居，由于祖祖輩輩生活在片石壘砌的石頭屋、石頭院、石頭巷里，大家又習慣稱其為“石頭村”。

　　作為薊州最早發展民宿經濟的村莊，“石頭村”現在已經擁有中國美麗休閑鄉村、全國鄉村旅游重點村等稱號。說起“石頭村”民宿產業的發展，村黨支部書記周維東談及最多的還是石頭。

　　靠山吃山，“石頭村”的村民們早先挖礦、采石、搞運輸。“最巔峰時，全村200多戶人家，僅土石車就有50多輛。”周維東告訴記者，“當時開山炸石，村里的房子都跟著發顫，土石車跑起來，村里就像刮了一場沙塵暴。”但就是這樣，村民一年到頭賺不了幾個錢。

　　2005年，在漁陽鎮政府的引導下，“石頭村”通過打造民俗攝影村招徠游客，30多戶村民趁機利用自家民房開辦農家院，就這樣吃上了“旅游飯”。

　　但熱鬧了幾年之后，傳統農家院“低價獲客”的路子很快遭遇了瓶頸。硬件跟不上，游客不愿來；收入沒增長，村民也沒動力追加投入。2015年，“石頭村”迎來了第二次轉機，還是搞鄉村旅游，但要走精品化的路子。

　　“當時我們請來了專業團隊做了整體設計，計劃將部分農家院改造為中級民宿產品，定價大概是800元一晚。”周維東苦笑著對記者說，“當時村里就沒幾個人信。”有的村民在動員大會上直接反問：“80元一天都沒人愿意來，800元一天可能嗎？”即便設計公司愿意為農戶提供改造補貼，首批入圍改造試點的3戶農家院，最終只有兩家選擇參與。

　　雖然起點有些坎坷，但好在西井峪村抓住了這次難得的改造機會，將部分農家院升級為中端民宿產品“優選農舍”，還吸引了以“原鄉井峪”為代表的一批民宿品牌相繼落地，“石頭村”民宿產業布局逐漸形成。

　　數據顯示，西井峪精品民宿數量已經超過50戶，旅游收入自2018年開始連年翻番，民宿經營者戶均年收入從3萬元增至30萬元，三成民宿營收已突破百萬元。

　　民宿經濟發展好了，當地村民是最直接的受益者。2019年，在西井峪村租一戶農家院開民宿，租期20年，1年租金大約是2萬元。但今年，“石頭村”里已經很難找到年租金低于10萬元的小院了。

　　“現在西井峪的村民至少手握三筆收入。”周維東掰著手指數給記者聽，“院子的租金是一筆收入，在民宿打工有一份工資收入，20年后有一份產業的收入。”

　　“石頭村”只是薊州民宿產業發展歷程的一個縮影。據薊州文旅部門提供的數據，薊州區現在正常營業的農家院（民宿）大約2300多戶，床位近6萬張，直接從業人員1.2萬多人，帶動農民就業6萬多人。

　　“農戶+村集體+公司”

　　社會資本助力鄉村振興

　　當前，薊州民宿產業的投資熱情到底有多高？有一個數據值得關注。占薊州區民宿貸款過半份額的天津農商銀行薊州支行，今年前兩個月，涉及民宿的貸款投放總額已達1.25億元，是去年投放總額的60%。

　　“投資熱”也需要“冷思考”。近兩年，投資者直接與村民簽訂房屋租賃協議的現象逐漸增多，但民宿產業并不是只把自家小院弄好就萬事大吉了。那么哪種模式有助于民宿經濟可持續發展？業內人士建議記者到薊州區官莊鎮西大佛塔村去看看。

　　西大佛塔村沒有塔，只有一座遼代佛塔的塔基，雖然自然風光秀麗，但文旅產業發展相對滯后。2021年，云渡（天津）旅游開發有限公司利用村里2塊宅基地，打造了6個溫泉私享獨院。從“五一”試營業到11月底，在未做任何宣傳的情況下，周末整體入住率達到95%。

　　今年，云渡（天津）旅游開發有限公司計劃在西大佛塔村打造90個溫泉私享獨院。談到大幅追加投資的原因，云渡（天津）經理王海興遞給記者一張《閑置宅基地和閑置住宅交易鑒證書》，“這是我們企業投資的定心丸。”

　　2022年，天津市多部門聯合發文，明確加快推進農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用，并提出以天津市農村產權流轉交易市場公開、公平、公正的交易機制為保障，鼓勵村集體經濟組織牽頭，采取多種方式對閑置宅基地和閑置住宅進行盤活利用，以“提高農村土地資源利用效率、促進村集體經濟發展、增加農民收入”，助力鄉村振興。

　　“不少民宿投資者都是與農戶簽訂宅基地租借合同，期限一般為10年或20年，但雙方心里其實都不踏實。”西大佛塔村村支書呂明昊告訴記者，農民擔心民宿蓋到一半“爛尾”，投資者則擔心巨額投入后因其他糾紛無法正常營業。

　　在區農委的指導下，西大佛塔村借助宅改契機，引導農戶將閑置的房屋流轉到村集體，由村集體成立公司與外來公司簽訂協議，社會資本開發建設，形成“農戶+村集體+公司”三方的民宿經濟運營模式。

　　王海興說：“有了村集體的加入，我們企業多了一個處理租賃矛盾隱患的渠道，解決了我們投資的后顧之憂。”不僅如此，村集體以宅基地所有權占運營公司10%股權，每年獲取股權分紅收益，不僅增加了村集體收入，還能反哺村里發展，形成良性循環。

　　現如今，通過天津農村產權交易所，西大佛塔村村集體已經與9戶村民簽約，對他們的閑置宅基地進行流轉，并且與30戶村民初步達成流轉意向。“利用這30塊宅基地，我們計劃打造90個溫泉私享獨院，營造出整體高品質民宿群落的氛圍。”王海興告訴記者，此部分初步階段總投資至少5000萬元。

　　依托民宿群落，云渡（天津）旅游開發有限公司又看上了西大佛塔村西邊的礦山，希望以此為基礎，改造礦坑、擴寬水域，構建薊州最大的野奢度假營地，投資總額將近4億元，預計3年內完成建設。

　　當前，薊州區正全面推廣公司化介入、整村打造、專業運營的模式，由村集體成立公司與外來公司簽訂協議、開發建設，形成“農戶+村集體+公司”的運營模式，讓“綠水青山”變為更多的“金山銀山”。

　　市場觀察

　　面積小于800平方米

　　不是所有農家院都叫民宿

　　民宿起步于農家院，但不是所有農家院都能稱之為民宿。

　　今年2月1日，《旅游民宿基本要求與等級劃分》國家標準正式實施。國標明確了旅游民宿的定義，是指利用當地民居等相關閑置資源，主人參與接待，為游客提供體驗當地自然、文化與生產生活方式的小型住宿設施。其中，民宿主人指旅游民宿業主或經營管理者。旅游民宿經營用客房建筑物應有層高限制，且建筑面積不超過800平方米。

　　2020年，薊州區開始實施農家院提升改造三年行動計劃，打造精品民宿是重要任務之一。薊州區文旅局產業科負責人王長健告訴記者：“我們原計劃利用三年時間，打造80戶精品民宿。”但市場熱情遠超此前預期。截至2022年底，薊州區文旅局認定的精品民宿數量已經達到220戶。

　　今年，薊州區計劃新增80戶精品民宿，同時按照《旅游民宿基本要求與等級劃分》國家標準，指導《薊州區民宿標準與服務管理規范》《農家院管理規定》的修訂與實施，推進民宿星級評定工作。

　　為一間房 赴一座城

　　“微景點”自帶“流量”

　　近年來，“小民宿”逐漸發展成為撬動鄉村振興的“大產業”，即從單一住宿功能慢慢升級為旅游休閑“目的地”。

　　天津市漁陽鎮西井峪旅游發展有限公司總經理史超告訴記者：“這兩年我一直在想，民宿其實就是一個微景點。”此前，民宿選址喜歡圍繞薊州知名景區，是景區產業鏈的一環；現在，民宿不僅自帶“流量”，還可以反哺景區，成為吸引游客的“招牌”。

　　近些年，薊州區作為國家全域旅游示范區，陸續打造了郭家溝、西井峪等一批精品旅游特色村，還通過對富民村整體開發打造精品民宿，同時向蒙福莊村延伸，實現了南部平原鄉村旅游“零”的突破。

　　也許用不了多久，提起薊州旅游，人們首先想到的不僅僅是名山古跡，還要加上有特色的民宿“打卡地”。

　　新職業 新業態

　　打造“民宿+”生態圈

　　為游人引導泊車，帶客人游覽村莊，利用直播間推廣土特產……途牛天津“桐畫”精品民宿管家趙永剛一天的工作，有點忙。

　　趙永剛是薊州本地人，曾做過機械設備廠銷售員。“這兩年薊州區精品民宿發展勢頭不錯，我也轉行成為一名民宿管家。”他告訴記者，民宿管家不僅僅是個前臺服務員，還應該是鄉村民俗文化傳播者。“4月掐香椿頭、胡椒芽，5月嘗槐花餅、槐花飯……”根據時令安排的民俗體驗活動最受民宿客人歡迎。不僅如此，他也“試水”了直播帶貨，將本地的核桃油、蘑菇醬、蜂蜜等農優特產推廣出去。

　　去年，在人力資源和社會保障部向社會公示的18個新職業中，民宿管家成功入圍。趙永剛對此感到很興奮：“說明這個行業有發展、有前景。”

　　民宿管家，只是民宿這種旅游新業態產生的商機之一。

　　記者在采訪中了解到，“民宿+研學”“民宿+農業”“民宿+露營”等多元業態正在逐漸“登陸”薊州民宿市場。與之配套的主題公園、咖啡館、餐廳、文創店等新業態隨之而來，這都極大豐富了鄉村旅游的產品供給，滿足了游客個性化、多樣化的娛樂需求。

　　精品民宿正在由單一的住宿功能，向“民宿+”生態圈轉變。

　　業內觀點

　　打造民宿集群 發展鄉村經濟

　　天津財經大學旅游規劃研究中心主任 盧政營

　　2023年中央一號文件再次提及鄉村民宿，將其定位為“鄉村新產品新業態”，并通過“實施鄉村休閑旅游精品工程，推動鄉村民宿提質升級”。

　　提質升級，重點在“質”。

　　民宿質量如何提高？國內部分省市的做法是建設“民宿集群”，即將幾十套精品民宿進行統一規劃、統一布局。“民宿集群”不是簡單的集聚，而是通過專業分工、優勢互補、經營協同、業務共享，增強對游客的吸引力，從而產生規模經濟的集聚效應。

　　近兩年，在資本下鄉的大背景下，社會資本投資薊州精品民宿的熱情很高。因此，薊州區精品民宿發展應重視集聚效應，從規劃設計入手，堅持公司化介入、整村打造、專業運營。

　　在發展精品民宿時，也要注意其與星級酒店的區別。民宿是發展文化旅游的重要產業載體，是從當地文化中生長出來的，形態上基本保留當地的生活風貌，內核上保留著當地的記憶和韻味。前不久正式實施的《旅游民宿基本要求與等級劃分》國家標準，也強調了民宿主人要參與接待，只有這樣才能滿足民宿游客體驗當地自然、文化與生產生活方式的訴求。

　　回報周期拉長 翻新成本別忽視

　　好宿科技（天津）有限公司總經理 許維

　　近兩年，周邊游市場火熱帶動了薊州民宿旅游的“人氣”。同時，消費者肯于對每晚千元的住宿價格“買單”，也讓民宿投資者信心“爆棚”。

　　2023年，民宿投資者需要對市場保持謹慎樂觀。一方面，國內消費者旅游熱情加速釋放，中長線休閑度假快速回歸，這將對以短途旅游為目標人群的民宿產生“分流”效應。另一方面，部分民宿在旅游旺季“一房難求”是因為產品供給有缺口，但隨著越來越多的民宿進入市場，競爭加劇是必然趨勢。

　　根據部分投資者反饋的信息，民宿的投資回報周期正在拉長，即由原來的3年逐漸延長至5年。投資者不能忽視的一個問題是，到達一定使用年限后，民宿翻新同樣是一筆不小的投入。

　　可以說，如何把握投資回報周期的長與短，決定了民宿投資結果的好與劣。

　　本版撰文 本報記者 張兆瑞